個人再生で住宅ローンはどうなる？家を残す住宅ローン特則の条件
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運営：司法書士法人NEW.S
この記事の結論
- 個人再生では、住宅資金特別条項（住宅ローン特則）を再生計画に入れると、住宅ローンを返し続けながら、ほかの借金だけを減らせる場合があります
- 住宅ローンそのものは、原則として減りません。返済期間を延ばすなど、返し方を変えられる場合があります
- 使えるのは、自分が持っていて住んでいる家で、住宅の購入・建築・リフォームのためのローンの抵当権が付いている場合です。ほかの借金の担保が付いていると使えません
- 保証会社が住宅ローンを代わりに返した（代位弁済）後でも、6か月以内に申し立てれば使えます
住宅ローンを払いながら、カードローンなどの返済も重なって苦しい。そんなとき、「個人再生をすると家はどうなるのか」が一番の心配ではないでしょうか。
この記事では、家を残すための「住宅資金特別条項」のしくみ、使える条件と使えないケース、住宅ローンの返し方の型を、民事再生法の条文をもとに説明します。
この記事の目次
個人再生をすると住宅ローンはどうなる？
住宅ローンを借りると、ふつうは家に抵当権（返せなくなったときに家を競売にかけて回収できる権利）が付きます。
民事再生法では、抵当権を持つ人は、個人再生の手続の外で権利を使えるとされています。そのため、何も手当てをしないと、住宅ローンの返済が止まったときに家が競売にかけられるおそれがあります。
そこで用意されているのが、住宅資金特別条項です。法務省の案内では、住宅を手放さずに生活の再建を図れるよう、この特則が設けられているとしています。再生計画が認められれば、計画に従って返済することで、家を手放さずに済みます。
表は横にスクロールできます
| 借金の種類 | 住宅資金特別条項を使った場合 |
|---|---|
| 住宅ローン | 原則として減らない。返し続ける（返済期間を延ばせる場合がある） |
| カードローン・消費者金融・クレジットカードなど | 再生計画に従って減った額を、原則3年で返す |
住宅ローンは、個人再生を使えるかどうかの条件（借金の総額5,000万円以下）を計算するときにも、借金の総額から外して考えます。
住宅資金特別条項を使える条件
民事再生法第196条と第198条から、主な条件をまとめると次のとおりです。
- 家が、個人再生をする本人の持ち物であること
- 本人が住んでいる家で、床面積の2分の1以上を住まいとして使っていること（家が2つ以上あるときは、主に住んでいる1つ）
- ローンが、家の購入・建築、土地や借地権の取得、リフォームのためのもので、分割払いであること
- そのローン（または保証会社の求償権）のための抵当権が、家に付いていること
使えないケース
条件にあてはまっても、次の場合は住宅資金特別条項を使えません。
住宅資金特別条項を使えない主な場合
- 家に、住宅ローン以外の借金のための抵当権など（たとえば事業資金の担保）が付いている
- 住宅ローンの抵当権が家以外の不動産にも付いていて、その不動産に、住宅ローンより後の順位の担保が付いている
- 保証会社が住宅ローンを代わりに返してから、6か月を過ぎて申し立てた
このほか、再生計画が可決されても、計画どおりに返せる見込みがないときや、家の所有権を失うと見込まれるときは、裁判所は計画を認めません。
住宅ローンの返し方の4つの型
住宅資金特別条項では、住宅ローンの返し方を次のように決めます。どの型を使えるかは、収入と計画の見通しで決まります。
表は横にスクロールできます
| 型 | 内容 | 使える場合 |
|---|---|---|
| 1. 遅れを取り戻す型 | 遅れていた分を、ほかの借金の返済期間内に全額払う。まだ期限が来ていない分は、もとの契約どおりに払う | 原則の形 |
| 2. 期間を延ばす型 | 返済期間を延ばして、毎回の返済額を軽くする。延ばせるのは、もとの最終返済日から10年以内で、終わるときに70歳を超えないこと | 1の型では計画が認められる見込みがないとき |
| 3. 元本を一時猶予する型 | 2の型に加えて、ほかの借金を返している期間は、元本の一部と利息だけを払う | 2の型でも計画が認められる見込みがないとき |
| 4. 同意を得て決める型 | 住宅ローンの債権者の同意を得て、ほかの返し方を決める（10年を超える延長など） | 債権者が同意したとき |
どの型でも、住宅ローンの元本と利息は全額払うのが前提です。住宅ローンそのものが減るわけではありません。
住宅ローンの債権者は反対できない
住宅資金特別条項で返し方が変わる住宅ローンの債権者と保証会社は、再生計画案に賛成・反対する決議に加わりません（議決権がない）。そのかわり、裁判所はその債権者の意見を聴くことになっています。
法務省の案内でも、住宅ローンの債権者と事前に話し合ったうえで、返済期間の延長などを再生計画に定めることができるとしています。
住宅ローンを滞納しているとき
住宅ローンの返済が遅れていても、住宅資金特別条項を使える場合があります。遅れた分は、ほかの借金を返す期間（原則3年、最長5年）のうちに全額払う形が原則です（上の表の1の型）。
競売の手続が始まっているとき
裁判所は、住宅資金特別条項を定めた再生計画が認められる見込みがあるときは、本人の申立てにより、抵当権の実行（競売）の手続を一時止めるよう命じることができます。
手続中も住宅ローンを払い続けたいとき
個人再生の手続が始まると、借金の返済は原則として止まります。ただ、住宅ローンを払わないと一括請求されるおそれがあるときは、裁判所の許可を得て、住宅ローンの一部を払うことができます。
保証会社が代わりに返した後（巻戻し）
住宅ローンの返済が長く遅れると、保証会社が銀行に残りを一括で返し（代位弁済）、そのあとは保証会社から請求が来るようになります。
この場合でも、代位弁済の日から6か月以内に個人再生を申し立てれば、住宅資金特別条項を使えます。計画が認められて確定すると、保証会社が返したことは「なかったもの」とみなされ、もとの住宅ローンの形に戻ります。これを一般に「巻戻し」と呼びます。
6か月の期限に注意
代位弁済の日から6か月を過ぎると、住宅資金特別条項を使えなくなります。保証会社から通知が届いたら、日付を確認しておきましょう。
保証人・連帯債務者への影響
ふつうの借金では、個人再生をしても保証人への請求は止まりません（民事再生法第177条第2項）。
住宅ローンは違います。住宅資金特別条項を定めた計画が確定すると、この規定は適用されません。計画で変えた住宅ローンの返し方が、保証人など本人と一緒に債務を負う人への権利にも及びます。本人が連帯債務者の1人の場合は、計画で決めた返済の猶予が、ほかの連帯債務者にも及びます。
変更後の住宅ローンは、期限の利益の喪失（滞納したときに一括で請求されること）などについて、もとの契約と同じ決まりがあるものとみなされます。計画が認められた後に返済が遅れると、また一括請求されるおそれがあります。
家を残すと返済額はどうなる？
個人再生で返す額は、持っている財産をお金に換えた場合の額（清算価値）を下回ってはいけません。家も財産に含まれます。
家をお金に換えた場合、まず抵当権のある住宅ローンの返済にあてられます（民事再生法第53条）。そのため、家の価値が住宅ローンの残りより大きいときは、その差が財産として見られ、ほかの借金の返済額が増えることがあります。家の価値の評価のしかたは、申し立てる裁判所の運用によります。
家を残すかどうかを考えるときに確認すること
- 住宅ローンの残りと、家のおおよその価値
- 毎月の住宅ローンの返済に、ほかの借金の返済を足しても生活できるか
- 家に付いている抵当権の数と、その目的（登記事項証明書で確認）
- 住宅ローンの遅れの有無と、保証会社からの通知の日付
司法書士に依頼した場合
当法人では、住宅資金特別条項を使う個人再生の書類作成支援は 660,000円〜（税込） です（裁判所に納める実費は別）。登記事項証明書の取り寄せのご案内や、再生計画案などの書類の作成をお手伝いします。
裁判所での手続は、ご本人が行います。司法書士は個人再生の手続で代理人にはなれないためです。費用のくわしい内訳は「個人再生の費用」をご覧ください。
よくある質問
- 個人再生で住宅ローンを減らすことはできますか？
できません。住宅資金特別条項では、住宅ローンの元本と利息は全額払うのが前提です。返済期間を延ばすなど、返し方を変えられる場合があります。減るのは、住宅ローン以外の借金です。
- 住宅ローンを滞納していても使えますか？
使える場合があります。遅れた分は、ほかの借金を返す期間のうちに全額払う形が原則です。保証会社が代わりに返した後なら、その日から6か月以内に申し立てる必要があります。
- 家に事業資金の抵当権も付いています。使えますか？
住宅ローン以外の借金のための抵当権などが家に付いていると、住宅資金特別条項は使えません（民事再生法第198条第1項ただし書）。
- 住宅ローンの連帯債務者（ペアローンなど）がいる場合はどうなりますか？
本人が連帯債務者の1人の場合、計画で決めた返済の猶予は、ほかの連帯債務者にも及びます（民事再生法第203条第1項）。ローンの組み方によって扱いが変わるため、契約書を確認する必要があります。
- 店舗と住まいを兼ねた家でも使えますか？
床面積の2分の1以上を、本人の住まいとして使っている家であれば対象になります（民事再生法第196条第1号）。
参考にした情報
- e-Gov法令検索：民事再生法（第53条、第177条、第196条〜第199条、第201条〜第204条、第221条、第229条）
- 法務省「平成30年7月豪雨により借金等の返済が困難となった被災者の方へ」
- 裁判所「個人再生」
- 法務省「司法書士の業務」
この記事は、手続の一般的なしくみを説明するものです。個人再生などの手続が使えるか、借金がどれだけ減るかは、借金の額・収入・財産などによって異なり、結果を保証するものではありません。具体的な事情は司法書士などの専門家にご相談ください。
