住宅ローンのない持ち家でも個人再生できる？家の価値と返済額への影響
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運営：司法書士法人NEW.S
この記事の結論
- 個人再生は、自己破産のように財産を処分する手続ではありません。住宅ローンのない持ち家があっても、家を売らずに手続を進められます
- ただし、返す総額は、財産をお金に換えた場合の額（清算価値）を下回ってはいけません。ローンのない家は価値がそのまま財産として見られるため、返す額が大きくなることがあります
- 住宅資金特別条項（住宅ローン特則）は住宅ローンがある場合の制度なので、ローンのない家では使う必要がありません
- 家の価値によっては、個人再生で借金があまり減らないこともあります。ほかの方法と比べて考えましょう
「住宅ローンは払い終わっているけれど、ほかの借金が返せない」「親から相続した家がある」。こうした場合に、個人再生で家がどうなるのかを心配する方もいるでしょう。
この記事では、住宅ローンのない持ち家がある場合の個人再生について、民事再生法と裁判所の案内をもとに説明します。
ローンのない持ち家があっても家は売らなくてよい
裁判所の案内では、個人再生は、借金の返済額を減らし、原則3年で分割して返していく手続とされています。自己破産のように、財産をお金に換えて債権者に配る手続ではありません。
そのため、住宅ローンのない持ち家があっても、家を手放さずに手続を進められます。
家の価値は「清算価値」に入る
返す額は清算価値を下回れない
裁判所の案内では、再生計画で返す総額は、債務者が自分の財産を処分して返済にあてた場合の額（清算価値）を上回らなければならないとしています。民事再生法でも、計画の内容が債権者の一般の利益に反するときは、認可されないとしています。
ローンのない家は返済額が大きくなりやすい
住宅ローンが残っている家では、家をお金に換えた場合、まず抵当権のある住宅ローンの返済にあてられます（民事再生法第53条）。そのため、家の価値からローンの残りを引いた分が、財産として見られます。
一方、住宅ローンのない家は、その価値がそのまま清算価値に入ります。家の価値が大きいほど、計画で返す総額も大きくなります。
表は横にスクロールできます
| 家の状況 | 清算価値への入り方（考え方） |
|---|---|
| 住宅ローンが残っていて、ローンの残りが家の価値より大きい | 家をお金に換えてもローンの返済にあてられるため、家の分はほとんど残らない |
| 住宅ローンが残っていて、家の価値がローンの残りより大きい | 家の価値からローンの残りを引いた分が財産として見られる |
| 住宅ローンがない | 家の価値がそのまま財産として見られる |
家の価値をどう評価するかは、申し立てる裁判所の運用によります。返済額の計算のしかたは「個人再生の最低弁済額とは？」で説明しています。
計算の例
たとえば、住宅ローンのない家のほかに、借金が500万円ある場合を考えます。
表は横にスクロールできます
| 家の価値が50万円の場合 | 家の価値が400万円の場合 | |
|---|---|---|
| 最低弁済額（借金500万円） | 100万円 | 100万円 |
| 清算価値（家だけで考えた場合） | 50万円 | 400万円 |
| 計画で返す総額の目安 | 100万円 | 400万円 |
※預貯金や保険など、家以外の財産も清算価値に入ります。実際の額は、財産全体と、裁判所の評価のしかたで変わります。
家の価値が大きいと、個人再生をしても借金があまり減らないことがあります。
住宅資金特別条項は使わない
住宅資金特別条項（住宅ローン特則）は、住宅ローン（住宅資金貸付債権）がある場合に、そのローンを返し続けながら家を残すための制度です。住宅ローンのない家では、この条項を使う必要はありません。
住宅ローンがある場合は「個人再生で住宅ローンはどうなる？」をご覧ください。
気をつけたいケース
住宅ローン以外の借金の担保になっている
住宅ローンは払い終わっていても、事業の借入れなど、ほかの借金の担保（抵当権）が家に付いていることがあります。担保を持つ債権者は、個人再生の手続によらずに権利を使えるため（別除権）、家が競売にかけられるおそれがあります。
申立てのときに出す債権者一覧表にも、担保の付いた財産と、担保で回収できない見込みの額を書きます（民事再生法第221条第3項）。家の登記事項証明書で、どんな担保が付いているかを確認しましょう。東京地方裁判所では、不動産の登記事項証明書（共同担保目録付き、発行から3か月以内の原本）を出すよう求めています。
家族と共有の名義になっている
家が家族との共有名義の場合、清算価値に入るのは、本人の持分です。家族の持分は、本人の財産ではありません。登記事項証明書で、名義と持分の割合を確認しましょう。家族の財産の扱いは「個人再生の家族への影響は？」で説明しています。
親の名義の家に住んでいる
親など家族の名義の家に住んでいる場合、その家は本人の財産ではないため、本人の清算価値には入りません。ただし、相続などで本人が持分を得ている場合は、その持分が本人の財産になります。登記の名義を確認しておきましょう。
個人再生のほかの選択肢
家の価値が大きく、個人再生で返す額が大きくなりすぎる場合は、任意整理など、ほかの方法と比べることも大切です。3つの手続の違いは「個人再生・自己破産・任意整理の違い」で比べています。
賃貸に住んでいる場合は「個人再生で賃貸の家はどうなる？」をご覧ください。
よくある質問
- ローンのない持ち家があると、個人再生はできませんか？
できます。個人再生は財産を処分する手続ではないため、家を売らずに進められます。ただし、家の価値が清算価値に入るため、返す額が大きくなることがあります。
- 家の価値はどうやって決まりますか？
評価のしかたは、申し立てる裁判所の運用によります。依頼先と相談しながら、裁判所の求める資料を準備しましょう。
- 住宅資金特別条項は使えますか？
住宅資金特別条項は、住宅ローンがある場合の制度です。住宅ローンのない家では、使う必要はありません（民事再生法第196条・第198条）。
- 給与所得者等再生の可処分所得の計算に影響はありますか？
可処分所得の計算では、住居費の扱いが持ち家かどうかで変わります。くわしくは「給与所得者等再生の可処分所得とは？」をご覧ください。
参考にした情報
- 裁判所「個人再生」
- e-Gov法令検索：民事再生法（第53条、第174条、第196条、第198条、第221条、第231条）
- 東京地方裁判所「個人再生手続の申立てに当たって（令和7年11月1日以降適用）」
この記事は、手続の一般的なしくみを説明するものです。個人再生などの手続が使えるか、借金がどれだけ減るかは、借金の額・収入・財産などによって異なり、結果を保証するものではありません。具体的な事情は司法書士などの専門家にご相談ください。
